您当前的位置:首页 >> 调查研究
共享空闲农房 激活沉寂山庄 ——武汉市推进市民下乡调查
发布者:湖北三农网 新闻来源:湖北日报 发布时间:2017-08-21 浏览次数:148

    今年中央一号文件提出,“探索盘活利用空闲农房及宅基地方式”。在此背景下,武汉市在全国率先引导、鼓励市民下乡,租用空闲农房休闲养老、创新创业。4月,出台“黄金20条”;5月,推出“钻石10条”;6月,提出打好“四张牌”,力促能人返乡……系列优惠的政策,激活市民下乡追逐创新创业、找寻田园牧歌的梦想。截至8月15日,“市民下乡”已签订空闲农房租赁协议1650户,年租金2365万元,吸引社会投资1.35亿元。谁在下乡、去到哪里、下乡做什么?下乡之路是否通畅?近日,记者深入乡村探访,近距离感受武汉城乡涌动的市民下乡热潮。

    “城里人”来了———

    沉寂山村被激活

    “一不小心,我上了央视,成了明星。”

    再次来到“汉子山养老山居”,见到谌鄂湘,他就乐呵呵地跟记者打趣。

    5年前,从武钢退休的谌鄂湘,看中新洲道观河风景区汉子山村这处僻静的山窝,租下3栋闲置农房,与5位好友过起向往的田园生活。

    今年,武汉开始推进“市民下乡”,先行一步的谌鄂湘和“汉子山养老山居”,成为广泛关注的焦点。

    两个月前,记者第一次来到汉子山,曾如此描述老谌们的悠闲生活:只见两排农房比肩而立,满眼青翠。葱郁树林间,两个秋千、几把木椅、一张吊床,4位老人围坐在桌旁看书、聊天。5条黄狗懒洋洋趴在桌边打着哈欠……

    如今,场景依旧、幸福依然。不同的是,下乡养老的“队伍越来越壮大”。

    老谌说,受他们的影响,汉子山又陆陆续续来了10多户,大多是武钢的职工。今年,又增加了5户。“从省林业厅、省科协等单位来的几位,非要与我为伴,从我这儿转租了一栋房。”

    57岁的甄桂梅,2015年与老伴来到汉子山,租下一处院落,过上原汁原味的乡间生活。她在院外的山林里,散养了300余只土鸡土鸭,收购村民的稻谷、蔬菜等作为饲料,将村民的土特产品带到城里。她说:“休闲养老,也可以为村民致富添一把力。”

    汉子山山清水秀,但“美丽的贫困”一直困扰着汉子山,全村222户,超过三成的农户远离家乡,空闲农房多达80栋。村党支部书记吴杏平说:“来汉子山村结伴养老的市民已有近40人,租赁20户村民的空闲农房。养老市民的到来,给村里带来了人气、财气。”

    农村能人、知识分子、城镇居民、企业家———

    “四类人”下乡,去到哪里

    武汉市鼓励四类人下(回)乡:农村能人、知识分子、城镇居民、企业家。

    下乡的市民都去到了哪里?

    记者调查发现,已下乡、或正准备下乡的人群,选择的目的地,集中在城市周边、风景名胜地、农耕休闲游景点,以及生态农业的亮点。他们看中的资源,主要是交通便利,大约一小时车程;环境优美、空气新鲜;特色鲜明、个性突出的居住环境,能够满足生活、休闲、文旅等方面需求。

    汉子山村吸引近40位市民扎堆养老,重要的原因,是它地处景区,自然风光、生态环境优越,离武汉城区68公里。

    华中师大国学副教授许刚,租赁农房开办的“新民文化书院”,坐落在梁子湖畔的江夏区童周岭村小朱湾,地处城市的边缘,是特色旅游村。

    能人回乡、企业家下乡,他们选择的投资地,也大抵如此。如黄陂区胜天村、姚湾村、双泉村,蔡甸区索河街延山村、李集村等等。胜天村、姚湾村、双泉村,紧邻国家5A景区木兰山风景区。蔡甸区索河街正全力打造旅游名镇,其所辖村湾成为下乡资本追逐的热点。

    黄陂杜堂村能人葛天才回乡投资2.4亿元,将杜堂村葛家湾打造成木兰花乡休闲旅游景区。今年,在市民下乡政策推动下,葛天才与77户村民签订协议,组成专业合作社,利用入社农户的空闲房屋,打造休闲民宿和农家乐。

    15日,在一个装饰一新、古风扑面的农家小院里,葛天才正指挥工作人员在院里栽种鲜花。他告诉记者,月底将有4套民宿、3家农家乐开业迎宾。

    下乡,还要找到乡下商机———

    打开乡村民宿一扇窗

    相比普通居民,企业家们的反响更为热烈。从市民下乡活动中,精明的企业家找到了巨大的商机。

    记者调查发现,目前已经进入,或正准备进入的工商企业,有大型国企、民企,也有中小企业;有风投公司,更有旅游、农业企业。他们的目光大都瞄准了“乡村民宿”。

    央企三江航天房地产公司,正与黄陂王家河街岗上熊村积极洽谈,准备租赁农房,打造休闲养老的特色民宿。

    深圳尚果国际公司已与黄陂王家河街胜天村20户村民成功签约,依托该村自然生态优势,打造精品乡村民宿。

    湖北九池投资管理公司在江夏郑店街杨树咀村,打造田园综合体的生态小镇,已与38位村民签订了租房协议。

    民宿,是利用个人多余住房出租经营,是伴随着分享经济而产生的新服务业态。民宿经营一般分为两类,一类是业主自主经营,另一类是“二房东”,有实力、有能力的企业与个人,租下一定量的房产改造后经营。已下乡或准备下乡的企业,充当的就是“二房东”角色。

    目前,乡村民宿在珠三角、长三角地区,以及大型景区风行,但在武汉还基本是个空白点。鼓励市民、资本下乡,租赁村民空闲农房,这与民宿经营理念十分契合。

    业内人士说,市民之所以下乡,是因为在市民眼里,生态环境、传统文化等乡土资源的价值被认知、被“赋值”。人口数量快速跃升的中等收入群体,是市民下乡的中坚力量,他们的目标消费将主要是特色鲜明、富有个性的乡村民宿。

    市民下乡,激活沉寂的山庄,也为开启武汉乡村民宿市场,打开了一扇窗。

    缩小理想与现实的距离———

    “桃花源“虽好,还要因人而异

    “一言难尽!”说起坎坷下乡路,刘桂花颇为无奈。

    刘桂花,一位事业有成的80后。她从黄陂木兰乡走出,在城里闯出一番事业。

    刘桂花梦想过“农夫山泉有点甜”的生活,准备回到家乡投资,为城市白领打造有品质的乡村民宿。多方考察,刘桂花选中了长轩岭镇绿林村一栋1000平方米农房,与房主签订了15年的租赁协议,准备将其改造成精品民宿。

    但就在她付了租金,开始实施时,麻烦接踵而至。

    房子处于月亮湖半岛,除了房东,半岛上只有一户人家。这家人认为,房子出租经营,会影响他家;通往半岛的路是他家修的,不让走。

    刘桂花请来区、镇、村干部,村里有威望的老人,与这家熟悉的人来协调,不但无济于事,反遭女主人威胁,“把我搞得很受伤!”

    一开始就扯不清,今后还不天天扯皮?无奈的她,只好另寻房源,但一直未找到心仪的位置。“时间耗不起,就放弃了回农村这条路!”

    “市民下乡”并非一帆风顺的坦途。对此,“先行者”谌鄂湘感受很深。

    谌鄂湘说,汉子山村的自然生态环境堪称世外桃源,但生活条件相比城市,还有不小的差距。

    比如,水就是个问题。汉子山村6个自然塆,只有3个通了自来水。谌鄂湘们吃的水,要从附近的水井里抽。干旱时,水不够用;大雨后,要根据水量往井里投净水剂。5年前初来时,水井都没有,是村里帮忙打的井。

    今夏,酷热干旱,水井缺水,新来的4户老人,就基本没在这儿居住。谌鄂湘说,出行路难行、医疗水平低,都是摆在眼前的难题。

    谌鄂湘建议,市民下乡养老“三不来”。一是没有田园生活追求的不要来,来后适应不了农村的生活条件,也肯定留不住;二是年龄太大、身体不好的不要来,特别是有心血管等疾病的老人不要来;三是单个的不要来,最好寻找志同道合的朋友结伴而来。

    闲置农房虽多,但并非都适合出租。农村基础设施、生活条件、公共服务等的改善,是市民下乡得以推动的前提,但城乡差距、城乡一体化的鸿沟还远没有填平。因此,当前要让市民下得去、人留得住,还得满足一定的条件,包括市民自身的条件。有专家说,市民下乡“不能头脑发热,切忌一时兴起、一哄而起”。

    武汉市农委新农村建设处处长张群介绍,“市民下乡”推荐的村庄,大都已完成或已纳入美丽村湾建设,基本符合下乡主体的目标选择。“对于居民或企业租赁农房意愿集中,基础设施尚不配套的村庄,政府也会有针对性地纳入新农村建设。”

    这还有一个过程,但未来可期!

    记者手记

    怎样走好“下乡路”

    “市民下乡”,是经济社会发展到一定阶段的现象。它为社会资本找到新的去处,为市民回归自然提供了条件;它有利于盘活农村闲置资源,增加农民财产性收入,为解决农村空心化、村庄荒芜化提供了有效途径。

    尽管受到城市和农村居民普遍欢迎,但要让“市民下乡”更接地气,在更大范围推广,还有一些亟待破解的难题。

    目前出台的扶持政策,是鼓励支持以租赁、合作方式,利用空闲农房,不涉及农房重建、新建,但在实际操作中,如何防范农房重建、新建,以及资本借“下乡”圈地带来的土地制度与法律纠纷问题,值得高度重视。

    同时,出租农房的协议期限,少则5年、10年,最长可签订20年。若遇到大量农民返乡需要住房的情况,如何保障农民的居住权,需要提前着手研究。同时,农民议价能力低,且长期在外,相关租赁协议的谈判、签订,大多由村委会操作,如何避免资本低价圈占、高价转租农房,损害农户权益,也是个问题。

    此外,农房本身的产权及产权交易相对清晰,但农房的宅基地使用权需要进一步明晰。根据相关法规,宅基地的所有权归村集体,农户只有使用权,不得买卖、出租和非法转让。市民租赁了农户房屋的使用权,是否意味着同时获得了该农房宅基地的使用权,需要作出明确界定。

    业内人士说,当前武汉“市民下乡”租用闲置农房,约定出租使用的对象仅为农房本身,并不涉及宅基地的使用权。将来“市民下乡”大范围推广时,需要对宅基地使用权的出租情况进行明确。专家建议,可借鉴农村承包土地的所有权、承包权、经营权分置的方式,明确租赁农房的宅基地使用权问题。